Geld nach dem Auszug
Die Kaution nach dem Auszug zurückbekommen
Die Kaution darf höchstens drei Nettokaltmieten betragen und muss vom Vermieter getrennt von seinem eigenen Vermögen angelegt werden. Nach dem Auszug steht ihm eine angemessene Prüffrist zu, in der Praxis oft bis zu sechs Monate. Ist die Betriebskostenabrechnung noch offen, darf meist nur ein Teilbetrag länger einbehalten werden, nicht die gesamte Summe.
- Höchstens drei Nettokaltmieten, zahlbar in drei Raten
- Getrennte Anlage, Zinsen stehen dem Mieter zu
- Prüffrist in der Praxis meist bis zu sechs Monate
- Teileinbehalt nur in Höhe der offenen Nachzahlung
- Normale Abnutzung rechtfertigt keinen Abzug
Die wichtigsten Grenzen
- 3 Nettokaltmieten
- gesetzliche Höchstgrenze
- ohne Betriebskosten gerechnet
- 3 Raten
- Zahlung zu Mietbeginn möglich
- erste Rate mit der ersten Miete
- bis zu 6 Monate
- übliche Prüffrist in der Praxis
- kein festes Gesetzesdatum
- 3 bis 4 Monatsvorauszahlungen
- Größenordnung des Teileinbehalts
- bei offener Betriebskostenabrechnung
- 14 Tage
- sinnvolle Frist in der Mahnung
- mit konkretem Kalenderdatum
- ab 3,40 €
- Endreinigung je Quadratmeter
- meist günstiger als der Abzug
Was während der Mietzeit mit dem Geld passiert
Die Kaution sichert Ansprüche des Vermieters, sie ist kein Vorschuss auf Miete oder Reparaturen. Deshalb muss er sie insolvenzfest und getrennt vom eigenen Vermögen anlegen, üblich ist ein gesondertes Konto. Geht der Vermieter in die Insolvenz, ist das Geld dadurch geschützt.
Die erlaubte Höhe liegt bei drei Nettokaltmieten, also der Miete ohne Betriebskosten. Sie dürfen in drei gleichen Monatsraten zahlen, die erste zu Mietbeginn. Eine Vereinbarung über eine höhere Summe ist in dem übersteigenden Teil unwirksam.
Die Zinsen gehören Ihnen und erhöhen die Sicherheit. In der Niedrigzinszeit spielte das kaum eine Rolle, bei der Abrechnung sollten Sie den Punkt trotzdem ansprechen. Verlangen Sie einen Nachweis über die Anlage, wenn Zweifel bestehen.
Wie lange der Vermieter prüfen darf
Ein festes Datum nennt das Gesetz nicht. Der Vermieter bekommt eine angemessene Überlegungsfrist, um zu prüfen, ob ihm noch Forderungen zustehen. In der Praxis werden dafür meist drei bis sechs Monate akzeptiert, bei einfachen Fällen deutlich weniger.
Angemessen bemisst sich am Aufwand: Eine leer übergebene Einzimmerwohnung ohne Streitpunkte ist in wenigen Wochen abgerechnet. Ein Haus mit Garten, Ölheizung und offener Abrechnung braucht länger. Pauschale Aussagen wie "immer sechs Monate" treffen es nicht.
Fordern Sie die Rückzahlung ruhig früh an und nennen Sie Ihre Kontoverbindung. Viele Vermieter zahlen aus, sobald sie merken, dass jemand die Frist mitzählt. Die Angaben hier ersetzen keine anwaltliche Prüfung Ihres Einzelfalls.
Was abgezogen werden darf und was nicht
Abziehen darf der Vermieter nur, was ihm tatsächlich zusteht: rückständige Miete, berechtigte Betriebskostennachzahlungen, echte Schäden und geschuldete, aber nicht ausgeführte Arbeiten. Alles andere gehört nicht auf die Abrechnung.
Die Trennlinie verläuft zwischen Abnutzung und Beschädigung. Was durch normales Wohnen entsteht, ist mit der Miete bezahlt.
- Zulässig: offene Mieten und nachweisbare Nebenkostennachzahlungen
- Zulässig: Reparatur eines Schadens, den Sie verursacht haben, mit Abzug neu für alt
- Zulässig: Räumung oder Reinigung, wenn Sie beides schuldig geblieben sind
- Nicht zulässig: abgelaufener Teppichboden nach vielen Jahren Nutzung
- Nicht zulässig: übliche Dübellöcher, wenn sie fachgerecht verschlossen wurden
- Nicht zulässig: Renovierung auf Grundlage einer unwirksamen Klausel
Teileinbehalt wegen der Betriebskosten
Der häufigste Grund für eine lange Wartezeit ist die noch nicht erstellte Betriebskostenabrechnung. Sie wird erst nach Ablauf des Abrechnungsjahres fertig, das kann Monate nach Ihrem Auszug liegen. Für diesen Fall darf der Vermieter einen Teil zurückhalten.
Zurückhalten heißt aber nicht: alles. Angemessen ist in der Regel ein Betrag in der Größenordnung der zu erwartenden Nachzahlung, oft orientiert an drei bis vier Monatsvorauszahlungen. Der Rest ist auszuzahlen, sobald die übrigen Punkte geklärt sind.
Verlangen Sie die Abrechnung aktiv ein und geben Sie Ihre neue Anschrift schriftlich durch. Ohne Adresse landet die Abrechnung im alten Briefkasten, und die Wartezeit verlängert sich ohne Grund.
Beweise, die im Streitfall zählen
Wer den Zustand bei Auszug belegen kann, verhandelt aus einer anderen Position. Die Beweise entstehen am Übergabetag, nicht drei Monate später. Wie der Termin sauber läuft, steht in der Checkliste zur Wohnungsübergabe.
- Unterschriebenes Übergabeprotokoll in Ihrer eigenen Ausfertigung
- Fotos aus jedem Raum mit erkennbarem Aufnahmedatum
- Das alte Einzugsprotokoll als Vergleichsmaßstab
- Rechnungen über Reinigung, Malerarbeiten oder Reparaturen
- Zählerstände mit Zählernummern und der Bestätigung des Versorgers
- Schriftverkehr mit Datum, am besten per E-Mail oder Einwurfeinschreiben
Mahnung mit Frist und was danach kommt
Melden Sie sich zuerst freundlich und sachlich: Bitte um Auszahlung, Kontoverbindung, Hinweis auf das Ende der Mietzeit. Kommt nichts, folgt eine schriftliche Mahnung mit konkreter Frist, vierzehn Tage sind üblich. Nennen Sie ein Datum statt einer Zeitspanne, das ist eindeutiger.
Bleibt die Zahlung aus, sind die nächsten Schritte Mahnbescheid oder Klage. Ein Mieterverein prüft Ihren Fall meist im Mitgliedsbeitrag, ein Anwalt rechnet nach Streitwert ab. Vorher lohnt der Blick, ob die Abzüge dem Grunde nach überhaupt tragen, etwa bei einer Renovierungsforderung, die Sie unter Schönheitsreparaturen nachlesen können.
Rechnen Sie nüchtern: Bei kleinen Restbeträgen kann ein Vergleich sinnvoller sein als ein langer Streit. Bei Abzügen im vierstelligen Bereich lohnt die Prüfung fast immer. Wenn die Reinigung der Auslöser war, ist eine Endreinigung ab 3,40 Euro je Quadratmeter im Vorfeld oft günstiger als der spätere Abzug.
Streitpunkte und ihre Größenordnung
Die Tabelle ordnet die häufigsten Positionen ein, die bei der Abrechnung auftauchen. Die Preise beziehen sich auf unsere Leistungen, wenn Sie den Punkt vorher selbst erledigen lassen.
| Streitpunkt | Was in der Regel gilt | Größenordnung |
|---|---|---|
| Wohnung nicht gereinigt übergeben | Vermieter darf eine Firma beauftragen und die Rechnung abziehen | ab 3,40 € je m² |
| Möbel oder Kartons bleiben stehen | Räumung auf Ihre Kosten, Nachweis über Menge und Aufwand nötig | ab 78 € je m³ |
| Übliche Dübellöcher, sauber verschlossen | gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch | kein Abzug |
| Teppichboden nach vielen Jahren abgelaufen | normale Abnutzung, mit der Miete abgegolten | kein Abzug |
| Beschädigte Tür, Fliese oder Arbeitsplatte | echter Schaden, Ersatz mit Abzug neu für alt | nach Kostenvoranschlag |
| Betriebskostenabrechnung noch offen | Teileinbehalt bis zur Abrechnung zulässig | meist 3 bis 4 Vorauszahlungen |
| Offene Mieten aus der Vertragszeit | Verrechnung mit der Kaution zulässig | in Höhe des Rückstands |
Die rechtliche Einordnung hängt immer vom Mietvertrag und vom Einzelfall ab. Bei Uneinigkeit prüfen Mieterverein oder Anwalt die Abrechnung, dieser Überblick ersetzt das nicht.
Konstellationen, die Ärger machen
Diese Fälle tauchen bei der Kautionsabrechnung immer wieder auf und werden oft falsch behandelt.
Der Vermieter meldet sich monatelang nicht
Schreiben Sie ihn mit Fristsetzung und Kontoverbindung an, per Einwurfeinschreiben oder mit Sendungsnachweis. Nennen Sie ein Kalenderdatum und den Betrag. Erst danach lohnen Mahnbescheid oder anwaltliche Hilfe.
Die Kaution wurde nie getrennt angelegt
Das ist eine Pflichtverletzung, die Sie ansprechen sollten. Verlangen Sie den Nachweis der Anlage schriftlich. Bei laufendem Mietverhältnis besteht in solchen Fällen unter Umständen ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete, das klären Sie besser vorher fachlich ab.
Wohngemeinschaft mit mehreren Mietern im Vertrag
Der Vermieter zahlt in der Regel an alle gemeinsam aus, nicht anteilig an einzelne Personen. Einigen Sie sich intern schriftlich über die Aufteilung und benennen Sie ein Empfangskonto. Ohne diese Absprache blockiert oft ein einzelner Widerspruch die gesamte Auszahlung.
Es wird eine Endrenovierung abgezogen
Prüfen Sie zuerst, ob die Klausel überhaupt wirksam ist, denn starre Fristenpläne und pauschale Endrenovierungen halten häufig nicht. Widersprechen Sie schriftlich und begründen Sie kurz. Den Hintergrund dazu erklärt unser Beitrag über Schönheitsreparaturen.
Der Auszug erfolgt vorzeitig mit Nachmieter
Die Kaution wird nicht vom Nachmieter übernommen, sondern regulär mit Ihnen abgerechnet. Lassen Sie sich die Aufhebungsvereinbarung schriftlich geben, mit Datum des Mietendes. Nur dieses Datum setzt die Prüffrist in Gang.
Fragen zu: Kaution zurückbekommen
Wann genau muss die Kaution zurückgezahlt werden?
Ein gesetzliches Datum gibt es nicht, maßgeblich ist eine angemessene Prüffrist. Üblicherweise werden drei bis sechs Monate hingenommen, bei unkomplizierten Mietverhältnissen weniger. Fragen Sie nach dem Auszug schriftlich nach und setzen Sie später eine Frist.
Darf ich die letzten Mieten mit der Kaution verrechnen?
Davon ist abzuraten. Die Kaution sichert Ansprüche am Ende des Mietverhältnisses, ein eigenmächtiges Abwohnen kann eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs auslösen. Bezahlen Sie die Miete regulär und fordern Sie die Kaution danach ein.
Der Vermieter zieht die Endreinigung ab, ist das erlaubt?
Nur wenn Sie die geschuldete Reinigung nicht erbracht haben und der Aufwand nachgewiesen wird. Eine Rechnung mit Datum und Leistungsbeschreibung gehört dazu. Pauschalbeträge ohne Beleg müssen Sie in der Regel nicht hinnehmen.
Was gilt, wenn die Wohnung während der Mietzeit verkauft wurde?
Der neue Eigentümer tritt in das Mietverhältnis ein und ist für die Rückzahlung zuständig. Er haftet auch dann, wenn ihm die Kaution nicht übergeben wurde. Fordern Sie die Summe also beim aktuellen Eigentümer an, nicht beim Voreigentümer.
Wie viel darf wegen der offenen Nebenkosten einbehalten werden?
Nur ein Betrag in der Höhe, die als Nachzahlung realistisch zu erwarten ist. Als Anhaltspunkt dienen häufig drei bis vier monatliche Vorauszahlungen. Der übrige Teil der Kaution ist auszuzahlen, sobald die anderen Punkte geklärt sind.
Bekomme ich Zinsen auf die Kaution?
Ja, die Erträge der Anlage stehen Ihnen zu und erhöhen die Sicherheit. Sie können einen Nachweis über die Anlage und die Zinsen verlangen. Bei sehr niedrigen Zinssätzen fällt der Betrag klein aus, das Recht darauf bleibt bestehen.
Steht der Termin schon fest?
Über „Kaution zurückbekommen" hinaus zählt am Ende Ihre eigene Zahl: Nennen Sie uns beide Adressen mit Etage und den Wunschtermin, alles Weitere klären wir bei der Besichtigung.