Streichen oder nicht
Schönheitsreparaturen beim Auszug
Schönheitsreparaturen sind Malerarbeiten: Wände und Decken streichen, Heizkörper und Innentüren lackieren, Fenster von innen streichen. Ob Sie beim Auszug dazu verpflichtet sind, hängt an der Klausel in Ihrem Mietvertrag. Starre Fristenpläne und pauschale Endrenovierungsklauseln sind nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs häufig unwirksam.
- Nur Malerarbeiten zählen dazu, keine Reparaturen an der Substanz
- Starre Fristen und Endrenovierung halten in vielen Fällen nicht
- Unrenoviert übernommen heißt oft: keine Pflicht beim Auszug
- Fachgerecht bedeutet handwerklich sauber, nicht makellos
Was zu den Schönheitsreparaturen zählt
Der Begriff ist enger, als viele annehmen. Gemeint sind ausschließlich Arbeiten, die Gebrauchsspuren an der Oberfläche beseitigen. Alles, was in die Bausubstanz greift, gehört nicht dazu und bleibt Sache des Vermieters.
- Wände und Decken tapezieren, streichen oder kalken
- Innentüren streichen, ebenso Fenster und Außentüren von innen
- Heizkörper samt Heizrohren lackieren
- Kleine Löcher im Putz schließen, bevor gestrichen wird
Was ausdrücklich nicht dazugehört
Diese Abgrenzung entscheidet oft über mehrere hundert Euro. Wer sie kennt, kann eine Forderung sofort einordnen.
- Abschleifen oder Versiegeln von Parkett und Dielen
- Erneuerung von Teppichboden nach normaler Nutzungsdauer
- Streichen von Fenstern und Türen auf der Außenseite
- Arbeiten an Fassade, Fenstern, Rollläden oder Elektrik
- Beseitigung von Schimmel, der auf einen Baumangel zurückgeht
Warum viele Klauseln nicht halten
Mietverträge sind vorformuliert, deshalb werden ihre Klauseln streng geprüft. Der Bundesgerichtshof hat in mehreren Entscheidungen Formulierungen beanstandet, die den Mieter unabhängig vom tatsächlichen Zustand verpflichten. Ist eine solche Klausel unwirksam, entfällt die Pflicht ganz und wird nicht auf ein zulässiges Maß gekürzt.
Typisch problematisch sind starre Fristenpläne, also feste Zeitabstände ohne Rücksicht darauf, wie die Wohnung aussieht. Ebenfalls häufig unwirksam sind Endrenovierungsklauseln, die unabhängig vom Zeitpunkt des Auszugs greifen, sowie Vorgaben zu einer bestimmten Farbe während der Mietzeit.
Lesen Sie den Vertrag im Wortlaut, bevor Sie Pinsel kaufen. Formulierungen mit "spätestens nach drei Jahren" oder "in jedem Fall bei Auszug" sind ein Hinweis darauf, dass sich eine Prüfung lohnt. Eine verbindliche Bewertung liefert nur eine Rechtsberatung, etwa über einen Mieterverein.
Unrenoviert übernommen: der wichtigste Fall
Haben Sie die Wohnung unrenoviert oder mit deutlichen Gebrauchsspuren übernommen, wiegt das schwer. Eine Klausel, die Sie dann zu Schönheitsreparaturen verpflichtet, ist nach der Rechtsprechung in vielen Fällen unwirksam, weil Sie sonst Abnutzung Ihres Vormieters beseitigen müssten. Anders kann es liegen, wenn Sie dafür einen angemessenen Ausgleich erhalten haben, etwa mietfreie Zeit oder eine Zahlung.
Umgekehrt kann sich daraus sogar ein Anspruch ergeben: Wer eine unrenoviert übergebene Wohnung während der Mietzeit auf eigene Kosten streicht, kann unter Umständen einen Ausgleich vom Vermieter verlangen, wenn dieser später renovieren lässt. Das ist kein Automatismus und hängt am Einzelfall.
Entscheidend ist der Nachweis des Zustands bei Einzug. Ohne Einzugsprotokoll und Fotos steht Aussage gegen Aussage. Wenn Ihnen die Unterlagen fehlen, helfen Zeugen, alte Anzeigen der Wohnung oder Nachrichten aus der Zeit der Wohnungsübergabe. Wie Sie das beim nächsten Mal sauber festhalten, steht in der Übergabecheckliste.
Fachgerecht heißt nicht perfekt
Wenn Sie streichen müssen, schulden Sie eine fachgerechte Ausführung in mittlerer Art und Güte. Das bedeutet gleichmäßige Deckung, saubere Kanten, keine Nasen und keine durchscheinenden Altfarben. Es bedeutet nicht die Qualität einer Neubauübergabe.
Neutrale, helle Töne sind der sichere Weg, üblicherweise Weiß oder ein sehr heller Farbton. Kräftige Wandfarben müssen Sie in der Regel beseitigen, weil sie die Weitervermietung erschweren. Rechnen Sie bei dunklen Untergründen mit zwei bis drei Anstrichen, sonst schlägt die Farbe durch.
Schlechte Ausführung ist teurer als keine. Wenn der Vermieter nachbessern lässt, zahlen Sie am Ende den Malerbetrieb und haben die eigene Arbeit umsonst geleistet. Wer sich unsicher ist, gibt die Arbeit ab, unsere Renovierung und Kleinreparatur rechnen wir nach Aufwand ab.
Wann Streichen überflüssig ist
Es gibt mehrere Situationen, in denen der Pinsel im Schrank bleiben kann. Erstens, wenn die Klausel unwirksam ist. Zweitens, wenn die Wohnung nach kurzer Mietzeit noch keine sichtbaren Gebrauchsspuren zeigt. Drittens, wenn der Vermieter ohnehin umbauen oder kernsanieren lässt und das ankündigt.
Fragen Sie in diesem Fall schriftlich nach und lassen Sie sich den Verzicht bestätigen. Eine mündliche Zusage am Küchentisch hilft später nicht weiter. Zwei Sätze per E-Mail genügen und sind im Zweifel Gold wert.
Ist die Renovierung strittig, geht es am Ende meist um Geld von der Kaution. Wie die Abrechnung läuft und welche Fristen dabei gelten, lesen Sie unter Kaution zurückbekommen. Bei größeren Beträgen lohnt der Gang zum Mieterverein, bevor Sie zahlen oder streichen.
Müssen Sie streichen?
Diese Einordnung ersetzt keine Rechtsberatung, zeigt aber, in welche Richtung Ihr Fall läuft.
Sie haben eine frisch renovierte Wohnung übernommen und der Vertrag knüpft an den tatsächlichen Zustand an
Die Wände zeigen nach mehreren Jahren deutliche Gebrauchsspuren
Sie haben kräftige oder dunkle Farbtöne aufgebracht
Es gibt Nikotinspuren oder starke Verfärbungen über der Heizung
Der Vertrag enthält einen starren Fristenplan ohne Blick auf den Zustand
Sie haben die Wohnung unrenoviert übernommen und keinen Ausgleich erhalten
Die Klausel verlangt eine Endrenovierung unabhängig vom Auszugszeitpunkt
Sie ziehen nach kurzer Mietzeit aus und die Wände sind unauffällig
Wenn Sie die Arbeit lieber abgeben als selbst zu rollen Renovierung und Kleinreparaturen
Selbst streichen oder streichen lassen
Gerechnet für eine Dreizimmerwohnung mit rund 75 Quadratmetern, weißer Raufaser, zwei Anstrichen und normalem Untergrund.
In Eigenregie
Zeitaufwand 2 bis 3 Tage inklusive Abkleben und Aufräumen
Kosten 150 bis 300 Euro für Farbe, Rollen, Folie und Kreppband
- Abkleben und Abdecken kosten fast so viel Zeit wie das Streichen
- Für Decken und Treppenhausflure brauchen Sie eine stabile Leiter
- Dunkle Altfarben brauchen eine Sperrgrundierung und einen dritten Anstrich
- Fehlerhafte Kanten und Nasen kann der Vermieter beanstanden
Mit unserem Team
Zeitaufwand in der Regel ein Arbeitstag
Kosten nach Aufwand, verbindlich nach kostenloser Besichtigung
- Material, Abdeckung und Entsorgung sind Teil des Angebots
- Ausbesserungen an Putz und Löchern laufen im selben Durchgang
- Der Termin lässt sich zwischen Auszug und Übergabe legen
- Innerhalb Berlins fällt keine gesonderte Anfahrt an
Fazit: Wer Zeit hat und sauber arbeitet, spart mit Eigenleistung spürbar Geld. Eng wird es, wenn zwischen Auszug und Übergabe nur ein Wochenende liegt oder dunkle Wände zu überdecken sind. Prüfen Sie vorher, ob die Pflicht überhaupt besteht, denn die günstigste Renovierung ist die, die entfällt. Für ein verbindliches Angebot schauen wir uns die Räume vorher kostenlos an.
Randfälle rund um die Renovierung
Diese Punkte tauchen in Berliner Altbauten und Plattenbauten regelmäßig auf.
Die Raufaser ist bereits mehrfach überstrichen
Ab einer gewissen Zahl von Anstrichen löst sich die Tapete oder wird rissig. Dann ist neu tapezieren die saubere Lösung, was über die reine Schönheitsreparatur hinausgehen kann. Sprechen Sie das vor Beginn mit dem Vermieter ab und halten Sie die Absprache schriftlich fest.
Nur Küche und Bad sollen renoviert werden
Eine Teilrenovierung ist möglich, wenn beide Seiten sie vereinbaren. Aus einer unwirksamen Klausel wird dadurch aber keine wirksame Pflicht. Wenn Sie freiwillig streichen, halten Sie fest, dass es sich um eine Kulanzleistung handelt.
Der Vermieter verlangt einen Fachbetrieb
Eine Klausel, die Eigenleistung generell ausschließt, ist in vielen Fällen unwirksam. Geschuldet ist ein fachgerechtes Ergebnis, nicht ein bestimmter Ausführender. Wer handwerklich unsicher ist, fährt mit einem Betrieb trotzdem oft besser.
Kleinreparaturklausel im Vertrag
Diese Klausel betrifft nicht die Schönheitsreparaturen, sondern kleine Instandhaltungen an Teilen, die Sie häufig berühren, etwa Armaturen oder Türgriffe. Üblich sind Obergrenzen je Fall und je Jahr. Ohne solche Grenzen ist die Klausel angreifbar.
Die Wohnung wird nach Ihrem Auszug entkernt
Wenn ohnehin alles herausgerissen wird, ist eine Renovierung wirtschaftlich sinnlos. Bitten Sie schriftlich um eine Bestätigung, dass darauf verzichtet wird. Ohne diese Bestätigung bleibt das Risiko eines Abzugs bestehen, auch wenn die Arbeiten nie ausgeführt werden.
Fragen zu: Schönheitsreparaturen
Muss ich beim Auszug immer streichen?
Nein. Die Pflicht ergibt sich nur aus einer wirksamen Klausel im Mietvertrag, ein allgemeines Gesetz dazu gibt es nicht. Ist die Klausel unwirksam, bleibt die Renovierung Sache des Vermieters. Prüfen Sie den Wortlaut, bevor Sie mit den Arbeiten beginnen.
Was gilt bei farbig gestrichenen Wänden?
Kräftige Farben müssen Sie in der Regel wieder in einen neutralen Ton bringen, auch wenn sonst keine Renovierungspflicht besteht. Der Grund ist die eingeschränkte Weitervermietbarkeit. Planen Sie bei dunklen Wänden mehrere Anstriche und eine Sperrgrundierung ein.
Zählen Dübellöcher zu den Schönheitsreparaturen?
Löcher in üblicher Zahl gehören zum vertragsgemäßen Gebrauch und werden beim Streichen mitverschlossen. Wer nicht streichen muss, schließt sie sauber und unauffällig. Bei ungewöhnlich vielen Bohrungen, etwa in Fliesenspiegeln, kann der Vermieter mehr verlangen.
Ich habe unrenoviert übernommen und trotzdem gestrichen. Bekomme ich Geld zurück?
Das kann in Betracht kommen, wenn der Vermieter später renoviert und Sie ohne wirksame Pflicht auf eigene Kosten gearbeitet haben. Ein Anspruch entsteht nicht automatisch, entscheidend sind Vertrag und Einzelfall. Lassen Sie das prüfen, bevor Sie eine Forderung stellen.
Darf der Vermieter eine bestimmte Farbe vorschreiben?
Während der Mietzeit sind solche Vorgaben in vielen Fällen unwirksam, weil sie die Wohnungsnutzung zu stark einschränken. Für die Rückgabe ist eine neutrale Gestaltung dagegen meist zulässig. Eine konkrete Herstellermarke oder Farbnummer zu verlangen, geht in aller Regel zu weit.
Was kostet es, streichen zu lassen?
Malerarbeiten rechnen wir nach Aufwand ab, weil Fläche, Untergrund und Zahl der Anstriche stark schwanken. Eine belastbare Zahl bekommen Sie nach einer kurzen Besichtigung. Für den Umzug selbst gelten unsere festen Stundensätze und Pauschalen.
Steht der Termin schon fest?
Über „Schönheitsreparaturen" hinaus zählt am Ende Ihre eigene Zahl: Nennen Sie uns beide Adressen mit Etage und den Wunschtermin, alles Weitere klären wir bei der Besichtigung.